底打ちの気配なし億ション

六本木

 東京都内マンション市場のもうひとつの特徴は、億ションの不況が底打ちする気配が見えず、一段と不振が強まっていることである。
 一億円台のマンションも、二億円以上のマンション(スーパー億ションという)も、九一年は売れ行き不振が強まった。九〇年一月一九一年一一月期の月間成約率状況を分析してみた。
 一億円台のマンションを例にとると、九一年の一一ヵ月間は即日完売物件がわずか一件のみで、全体の七割近くが月間成約率五〇%未満の不振ぶりである。二億円以上のスーパー億ションになると、ついに月間完売物件が消滅してしまい、一三件中一二件が月間成約率五〇%未満という惨状を呈している。
 一億円以上の高額マンションが売れなくなった主な理由をあげてみる。
 まず、一億円台のマンションでは価格と価値のアンバランスが拡大してきた。一億二〇〇〇万円台の価格を例にとると、世田谷、杉並、目黒区などのブランド地域では専有面積六〇平方び台の寸詰まりの3LDKしか買えない。
再開発した約七〇〇戸の大規模団地で、工業系用途地域に立地しているので、周辺住環境には難点があるが、一億二〇〇〇万円台なら九〇平方じ台の広い3LDKが買える。これによって部課長クラスや役員などサラリーマンの買い替え需要も多く、販売のつど高倍率で即日完売を記録している。

住宅

 消費者の住宅選定動向には、一流イメージの沿線で三流住宅を買うより、マイナーイメージの沿線でトップクラスの住宅を買う傾向が強まってきたのである。
 スーパー億ションになると、事情は若干違ってくる。従来から需要層の主力は相続など節税対策の買い増し需要が相当のウェイトを占めていた。この人たちは節税効果と同時にトータルな資産性を重視する傾向がある。
 まず、節税面で金融機関が購入にブレーキを掛けるケースが少なくなかった。節税効果を狙って、わざと借金する人も多いが。融資の相談で金融機関を訪ねると、いまスーパー億ションを買うのは得策でない、と水を差されることが多かった。
 この背景には、総量規制の一環として不要不急の不動産取得に対するローン融資を締めることがあった。あからさまに「融資しない」とはいえないので、前述したようなコメントで購入を断念させるのである。
 また、資産性という面では、立地や建物商品企画に難のあるスーパー億ションも少なからずあり、これも購買意欲を冷却化させた。その他、株式市場の不況もスーパー億ションの販売にマイナス要因になるなど、一億円以上の高級マンションは、九二年も明るい話題に乏しいのである。

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