大都市圏マンション不況の背景

都心

<売れ行き不振の予想を越えた>
 現在の不動産不況の引き金のひとつになったのが、首都圏や関西圈における新築マンションの売れ行き悪化であることは、関係者の常識になっている。
 九〇年上半期まで、二大都市圏の新築マンションは月間成約率八〇%台から九〇%台をマークすることもあったが、下半期からは掌を返したように悪化してしまった。いつかは売れ足が落ちると、マンション業界は予測していたものの、いざ不況が始まると、その急激な売れ行き悪化にあらためてショックを受けたのである。
 マンション不況をもたらした原因はいくつかあるが、ひとつに分譲価格の急騰がある。
 二大都市圏の主要都府県別に、新築マンション一戸あたり平均価格の推移を、過去一〇年間にわたって分析してみた。
 各都府県で、一戸あたり平均価格が前年に比べて下がっている年がある。一例をあげると、埼玉県は八五年の二三二五万円から八六年は二三〇五万円に下がっている。これはマンション価格の実質的な値下がりを示すものではないということを知っておかなければならない。
 たとえば、地価の安い遠隔地での供給が増加すると、一戸あたり平均価格は下がっていく。また、一戸あたり専有面積が小さい住戸が多く供給されると、同じく、平均価格は下がる。同一地域で、ほぼ同程度の専有面積のマンション価格(たとえば埼京線武蔵浦和駅徒歩一〇分前後圏の専有面積七〇平方むの3LDK価格)の推移を分析していくと、九一年上半期までは常に上昇を続けていたのである。
 同一地域で同規模のマンション価格が下がると、これは実質的な値下がりであるが、これは九一年下半期以降のことである。
 したがって、平均価格の値下がりは、実質的な値下がりを示すものではないことを知っておかなければならない。これは、マクロな統計データの盲点のひとつである。


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